[SDK]

Александр,
1. В процессе создания ипотеки, владелец недвижимости обременяет свою недвижимость закладной в пользу банка, т.е. возникает финансовый инструмент, который создает денежный поток в виде месячных платежей от заемщика к банку. Часть этого денежного потока представляет доход банка (процентная ставка, под которую были выданы деньги).
2. В США существует так называемый "вторичный" рынок ипотечных обязательств, на котором банк может продать этот финансовый инструмент инвестору, а высвободившиеся деньги выдать другому заемщику. Все ипотечные займы стандартизированы, что позволяет объединять займы одного класса (размер займа, процентная ставка, срок погашения, качество залога, риски и т.д.) в пакеты, размером в сотни миллионов долларов. Сама по себе стандартизация не может обеспечить 100% исполнение ипотечных обязательств, риски учитываются при определении цены пакета и понижаются страховкой против дефолта внутри пакета. Все бы хорошо, но под этот пакет ипотечных займов можно издать новое долговое обязательство, обеспеченное этим пакетом. Это новое обязательство тоже является финансовым инструментом и тоже может быть продано на другом вторичном рынке и может быть частью нового пакета. Цена этого пакета зависит от рейтинга. Затем новое долговое обязательство под этот пакет и т.д. В нормальной ситуации, эти финансовые инструменты относительно безопасны, т.к. риск учтен и оптимизирован в процессе рейтинга; дефолты по отдельным займам представляют собой статистику. Для чего все это? Ответ прост. Разница в процентной ставке между краткосрочным и долгосрочным финансированием. Привлекались деньги на 2-3 месяца под 2-3%, а выдавались на 30 лет под 6-8. За 90 дней получаешь больше 100% прибыли и переводишь риск на другого! В случае спекулятивного роста цен на недвижимость, риски минимальны. Что происходит, когда спекулянт не может продать дом и заработать? Цены начинают снижаться, т.е. стоимость дома может оказаться ниже суммы займа. Начинаются массовые дефолты по займам и фундамент всех этих пакетов "проседает". Т.к. никто не знает количество проблемных займов в пакете ипотечных обязательств, то вторичный рынок новых долговых обязательств, обеспеченных этими пакетами "замерзает", исчезает ликвидность и начинаются дефолты держателей пакетов. В это время обнаруживается, что страховые компании инвестировали свои деньги в те финансовые инструменты, риск которых они страховали, а банки выдавали кредиты инвесторам на приобретение чужих пакетов под залог этих пакетов. Тотальный обвал рынка.

Причины ипотечного кризиса (моя версия):
1. Дешевые деньги были закачaны в финансовую систему (спасибо А. Гринспену, Председателю ФРС).
2. Либерализация банковских стандартов при выдаче ипотечных займов (спасибо Б. Клинтону).